案例解析:二手车库交易要交哪些税-凯发游戏

2019年11月，小张将其2010年1月以95000元购买的地下车库转让给小夏，转让价格120000元，系统评估价格166177.17元。以上价格均为含税价。交易双方要交哪些税费？

核定征收方式

一、销售方：小张

（一）增值税

1. 税率：5%

2. 计税依据：销售额

3. 应缴增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

(二）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

1. 城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）

2. 教育费附加：3%

3. 地方教育附加：2%

4. 计税依据：增值税税额

5. 税收优惠：小规模纳税人减半征收。

应缴城建税=7913.20×7%×50%=276.96元。

应缴教育费附加=7913.20×3%×50%=118.70元。

应缴地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。

(三）印花税

产权转移书据

（1）税率：0.05%

（2）计税依据：合同金额

应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

（四）个人所得税

1. 税率：1%-3%，该市为2%

2.计税依据：合同金额

应缴个人所得税=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。

（五）土地增值税

1. 税率：5%（车位）、8%（其他类型，不含住宅）

2. 计税依据：合同金额

应缴土地增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

核定征收方式下，卖方共缴纳税费19506元。

二、购买方　

（一）契税

1. 税率：3%

2. 计税依据：合同金额

应缴契税=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

（二）印花税

产权转移书据

（1）税率：0.05%

（2）计税依据：合同金额

应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

核定征收方式下买方共缴纳4747.92 39.60=4787元。

核定征收方式下，购销双方共缴纳24293元。

计算征收方式

一、销售方：小张

（一）增值税

1. 税率：5%

2. 计税依据：增值额（合同金额-取得成本金额）

3. 应纳税额=（166177.17-95000）÷1.05×5%=3389.39元

(二）城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

1. 城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）

2. 教育费附加：3%

3. 地方教育附加：2%

4. 计税依据：增值税税额

5. 税收优惠：小规模纳税人减半征收。

应缴城建税=3389.39×7%×50%=118.63元。

应缴教育费附加=3389.39×3%×50%=50.84元。

应缴地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。

(三）印花税 计算有误，已在财税好文公众号重发。

产权转移书据

（1）税率：0.05%

（2）计税依据：合同金额

应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

（四）土地增值税

1. 税率：30%-60%（超率累进税率）

2. 计税依据：增值额（合同金额-扣除项目金额）

（1）计税收入

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

计税收入=166177.17-3389.39=162787.78元。

（2）可扣除房产原值

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条规定：“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”

该车位是小张于2010年1月购买的，转让时间是2019年11月，按照上述规定，可扣除房产原值=95000 95000×10×5%=142500元。

（3）与转让房地产相关的税金

①城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计=203.36元；

②购买时缴纳的契税2850元。允许扣除的是原不动产所有人张某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；

③假设当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为203.36 2850 39.57=3092.93元；

（4）扣除项目金额=可扣除房产原值 与转让房地产有关的税金=142500 3092.93=145592.93元。

（5）增值额=计税收入-扣除项目金额=162787.78-145592.93=17194.85元；

（6）增值率=增值额÷扣除项目金额=17194.85÷138631.94=12.40%

（7）应缴纳的土地增值税=17194.85×30%=5158.46元。

计算征收方式下卖方共缴纳税费8790.78元。

（五 ）个人所得税

1. 税率：20%

2.计税依据：所得额（合同金额-取得成本金额）

应缴个人所得税=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.57-5158.46)×20%=11907.28元。

计算征收方式下卖方共缴纳税费20698.06元。

二、购买方　

（一）契税

1. 税率：3%

2. 计税依据：合同金额

应缴契税=（166177.17-3389.39）×3%=4883.63元

（二）印花税

产权转移书据

（1）税率：0.05%

（2）计税依据：合同金额

应缴印花税=166177.17×0.05%×50%=41.5元。

计算征收方式下买方共缴纳4883.63 40.70=4924.33元。

计算征收方式下，购销双方共缴纳25622.39元。

政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）

《征收教育费附加的暂行规定》

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

《中华人民共和国个人所得税法》

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

《 财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税〔2008〕137号 ）

《中华人民共和国印花税暂行条例》

《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》

参考资料：成都税务：二手房交易税收办理指南