土地增值税清算怪现状之九:雨露均沾?-凯发游戏

今天聊一聊“受益原则”。可能很多人对这个原则印象并不深刻，在土增税的政策中存在感也不强，但却是“润物细无声”般的存在。在土增税分期、分业态过程中必然涉及到的共同分摊，这个原则就是用于确定分摊对象。一般来说，“原则”这个东西，只可意会、难以言传，更无法穷举其适用场景。但正是由于难以言传，也没有任何文件对其进行阐述，所以在清算过程中，往往依赖主观判断，经常引起征纳双方的争议。本文努力对“受益原则”探索客观的标准，供读者借鉴。  

 ○ 受益原则就是雨露均沾？ 

经常会听到一种观点，受益对象，一个中很难说有什么成本不是普遍受益的。比如你获得了，自然就可以进行地下的开发，所以地下就是受益对象；别墅的建设，提高了小区的档次，普通住宅也因此受益；绿化、景观提升了观赏性，你开车经过绿化、景观前往地下车位，所以车位也是受益对象，等等。这些观点貌似有道理，世界上的一切事物总是密切联系的嘛，这是辩证唯物主义的观点，你敢说不对？亚马逊河流热带雨林的一只蝴蝶煽动翅膀都能引发的一场飓风，你能说啥不是受益对象？哇，说得好有道理哦，我竟然无言以对。但总觉得味道怪怪的，却又让人很难辩驳，所以结果往往就是姚晨说了算。为啥？嘴大呀！

雨露均沾倒也简单了，吃大锅饭，人人有份，符合共同富裕的背景。但问题是很多成本明显和部分业态没有啊，比如玻璃幕墙，一片也没有放在车位上，怎么车位就要共同分摊呢？共同富裕也要讲多劳多得吧？

那么，应该以什么样的客观标准来分辨是不是受益对象呢？说实话，挺难的，有些也没有明确的政策依据，只能说怎么处理更加合理。

 ○ 共同成本是前提

受益原则如果就是雨露均沾，那就不是一个处理的原则了，直接规定所有的成本按均摊就好了，为啥还要区分一个是否受益呢？所以受益原则还是强调本对象直接密切相关，而不是有一丁点剪不断理还乱的藕断丝连就算受益。

又要说到土地成本到底是否应该分摊到地下车位了（参考阅读《车位土地拉郎配——土地清算怪现状之二》）。有人认为，虽然地下没有土地出让金（本文不考虑地下有出让金或者地下计容的情况），但是取得了地上的土地使用权，就自然获取了地下的使用权，因此地下车位就是土地使用权的受益对象。这话听上去无懈可击，逻辑是对的，但结论是错的。一叶障目，这是常见的政策理解问题。

上依据：《国家税务总局关于开发企业清算有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件第四条第（五）款规定：属于多个房地产项目共同的成本，应按可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）文件第二十一条第（五）款规定：同一项目造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。这两个文件明确了：1、只有共同成本，才要分摊；2、受益原则是用于分摊共同成本费用的。如果觉得还不过瘾，咱们再来看核算的规定：《企业产品制度（试行）》（财会〔2013〕17号）第四十三条规定，房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。《房地产开发经营业务处理办法》（国税发〔2009〕31号）明确：直接成本应直接归集至成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

现在够清楚了吧？直接成本应该直接归集，受益原则是对于共同成本使用的分摊原则；不是共同成本，就不存在分摊，自然就没有受益原则的运用了。所以土地出让金对于不计容的车位来说，就不是共同成本，就不应该分摊给车位。不是共同成本，去考虑受益问题，显然是跑偏了。

○施工界面是重要标准

有人说了，共同成本是前提，只能解决一部分问题，其他很多还是很难区分。水哥以为，受益原则是一个“付出才有回报”的逻辑，要求支付的代价和对应的项目、业态直接相关，也就是说，这个成本是直接用于这个业态的。这样就能对应一个简单明了的标准：施工界面。也就是说，施工界面能覆盖到哪里，就是对应的业态的共同成本。比如玻璃幕墙，是覆盖了办公楼和自持商业的，那么就是这两类产品的共同成本；比如外墙干挂石材，覆盖了普非普宅的，就是这两类业态的共同成本。这样就得出一个简单、直接的判断标准：施工界面决定受益对象。

○“因果关系”是必要判断

又有人说了，仅仅按施工界面切分也不合适吧？地下的成本总应该要分摊到地上吧？对的，这个很容易理解，地基等地下的建安费用，无疑是为地上建筑发生的，即使没有地下业态，地下这些成本还是要发生的，所以不能仅根据施工界面认为地下的只在地下分摊。相反，地上的建本并不是为地下发生的，如果没有地下业态，地上的成本还是一分不少地发生。这就形成了一个新的标准：因为谁发生的成本就应该谁买单。但又带来一个新问题：如何分辨“因为谁发生”？“因为谁发生”有时候也不容易分辨，但是“不是因为谁发生”就比较容易分辨了。因此方法论也就呼之欲出了：如果没有某业态，也要发生同等成本的，就和这个业态无关。这其实是一个“因果关系”的判断，因为有什么开发产品，才增加的成本，这个开发产品就是受益对象。

但这个“因果”不是因为有了什么成本，谁因而受益了，这是一个扯不清的问题，一定要保持清醒的头脑，不要被带到沟里了。

这样很多受益对象就相对明确了，比如燃气、供水、有线电视等费用，虽然施工界面有地下，但是显然是为地上住宅发生的，没有地下车位等业态，也要发生同等的成本，所以就不应该分摊到地下车位。

这里还要厘清一个概念，为车位发生的成本和为行车发生的成本是不一样的，比如地面的车行道路，是为行车发生的，只要业主有车，只要小区允许车辆通行，就要发生，和车位没有关系。这就是水哥前面说的“如果没有某业态，也要发生同等成本的，就和这个业态无关”。相反，地下车库内的行车道的成本，是专为地下车位发生的，不应分摊到地上业态。

综上，水哥以为按照“受益原则”进行成本的分摊，应以共同成本为前提，结合施工界面和“因果关系”来判断是否是受益对象。这里的“因果关系”，是“因为谁而发生”，而不是“因为谁而受益”。

回过头来再看，其实施工界面和“因果关系”也可以用于判断直接成本还是共同成本的，您觉得呢？