从财务报表的角度,如何避免恒大的错误?-凯发游戏

避免不了，恒大是方向的。

工作做到最好也是技术层面的事，比如明年的，今年的决算，再参与一下未来三年的，已经很好了。从这个角度，算个啥，光从财务报表，连基本业务层面的东西都分析 不出来。

如果我是恒大的财务，最多向老板建议，现在杠杆太高了，一旦银根收缩，公司资金链会出问题。这已经财务范围内能说的极限了。

战略方面的，比如前几年商业地产火的时候，我能不能和老板建议：未来是还得是住宅呀，以后都在线上买东西，线下高，赚不到钱了！

肯定不能，这就不是财务的活，财务的任务是给老板找钱，降低，把花出去的钱管好，不要浪费。至于花到那个领真不是财务能过问的。话说回来，现在看做住宅也是死，整个行业都不行了，我一个怎么能预判出这个结果，即使我能预判，时间点也拿不准，这是政策层面的事。

恒大的问题是商业逻辑发生了变化——各地买地扩张，拿地抵押换，拿建房，房建一半开始预售，拿到预售款再去买地，这就形成了一个闭环。表面看恒大在做房地产开发，实质上恒大是在加杠杆，拿别人的钱给自己赚钱，空手套白狼。 这么做好处是企业可以借鸡生蛋，快速扩张，缺点是极大，一旦市场风向变化，加出来杠杆会反过来压垮企业。

其实国内房地产民企都是这么操作的，区别是有的人做的大，有的人做的小。做的小相对好掉头，发现问题还有可能及时收手。做的大了，想停都停不住，因为杠杆加大了想回收资金是要时间的，表面上规模很大，实际没有多少，你要想收缩规模，慢慢来还有可能，快速收缩资金链立即就会断裂。

但你慢慢收缩时间来不及，房地产发展主要靠政策，政策放宽了，大家日子都好过，房地产行业进入黄金发展通道；政策收紧，大家日子马上变难过，因为不放款，资金链断了。这时候已经骑虎难下了，只能借新还旧——借国外或民间的（高利贷）还银行的贷款，资金成本倍增。能借到钱还算有实力的，借不到钱的小公司立即就了。

高息借贷也不是长久之计，因为房地产的最多也就十几二十个点，信托资金成本也差不多，加上贬值，基本上利润都被吃完了（可能还不够），剩下时间就要看销售，销售跟不上，资金链断裂早晚的事。

总结下来，恒大的问题本质上是整个房地产行业的问题，想避免几乎没有可能——扩张很快，收缩很慢，政策多变，没有时间反应。

其实房地产行业不是没有高手，很多人都提前预见到了危机将出发生，也有对应措施，但效果不佳。

比如，王健林早早就把酒店、乐园之类比较吃资金的包袱甩出去，提前亏本套现，可万达资管还是上不了市，现在离资金链断裂也就差一步了（要知道万达贱卖资产那会正是国内房地产市场最火的阶段，从会计报表上分析，这么干绝对是错误的）。

还有碧桂园，连续几年在国内销售都是第一，号称楼王。发现问题很早，政策收紧后碧桂园响应应该是最积极，到现在它的报表显示仍然是资产大过，可不行，还是要暴雷。

说到底，这种行业性的问题，财务能做最多就是劝老板现金为王，少拿地，多还款。但房地产不拿地还能做什么？这里面有多少人的饭碗？如果不拿地，行业地位就会下降，银行和人都不会再借钱给你，资金链可能早早就断了。

在我看来，这就是个两难的局面，能不能活到最后，有时候真不是人力能决定的（当然，恒大高管层提前套现跑路肯定是不对，应当严查）。