替房东交税,咋交?-凯发游戏

开门做生意，首要的问题是需要一个经营场所。自己买房子，对于多数初创型的公司老板而言，只能是奢望。退而求其次，只能是租房。租房过程中，最常碰到的又是个人房东。

与个人房东（出租的商铺）洽谈租金时，房东基本都会要求“净租金”，即所有与房屋租赁相关的税费概不负责，一律由承租人负担，而且通常都会在租赁合同中予以明示。

双方谈妥后，出租人和承租人签订合同，约定月租金35000元，相关税费由承租人负担，签字画押后各自留存。

执行合同中，承租人按时支付租金，出租人到主管税务机关（或税务机关指定地）代开发票。实务中，各地税务机关通常都会核定一个综合征收率予以征税。假设上述行为发生在营改增后，当地综合征收率为12%。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九）款第5项规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

则每次代开发票时，承租人需替出租人缴纳4000元的税费。计算方法如下：

应负担税额

=35000÷（1 5%）×12%

=4000元

承租人把税交了之后取得两份凭证，一份是抬头为承租人的35000元租金发票，一份是抬头为出租人的4000元“完税凭证”。那么问题来了：

一、替出租人负担税款可否在承租人税前扣除

《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

那么承租人替出租人缴纳税款是与承租人取得收入有关的、合理的支出吗？关于这个问题，仁者见仁，智者见智。

本文观点认为，承租人替出租人负担的税款未包括在租金内，该款项是承租人替出租人缴纳的本应由出租人负担的税款，属于与生产经营无关的支出，税前不得列支。

二、如何在合同中规避

解决问题的办法不是在模糊的问题上争论不休，而是要转变思路，换一种方式绕开争执，从根本上解决问题。

如上述案例，双方谈妥税后租金为35000元，那么在合同中所列示的租金应按下列公式计算：

合同列示租金额－合同列示租金额÷（1 5%）×12%=35000

合同列示租金额=39516.13元

在签订合同时，约定月租金39516.13元，有关税费由4516.13元【39516.13÷（1 5%）×12%】出租人自行缴纳（实际还是承租人出钱）。这样出租人缴纳税费后，最后实际得到的租金还是35000元（39516.13-4516.13）。

在这种情况下，出租人到税务机关代开发票，发票显示的租金额为39516.13元，承租人取得该发票即可全额列支。

三、合同规避后有关会计处理

支付租金并取得租金发票时：

借：管理费用—租金  39516.13

　　贷：银行存款        35000

　　　　其他应付款      4516.13

替出租人缴纳税款时：

借：其他应付款      4516.13

　　贷：银行存款        4516.13

四、结论

正所谓：兵无常势，水无常形。很多事，换个角度——豁然开朗！