房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定-凯发游戏

案例概况

吉祥开发公司后是，2016年取得其自行开发的房地产预收21,000.00万元，该《建筑许可证》注明的开工日期是2014年，该项目取得门监制的《政府非入一般缴款书》注明的土地出让金5,800万元，该项目如何确认其销售额？

税务分析

《财政部国家税务总局关于全面推开改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：房地产开发企业中的一般，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行。

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1 适用或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税作为合法有效凭证。

根据以上规定，现对房地产开发企业预收款预缴增值税处理事项总结如下：

1.增值税纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2.计算预缴增值税时不能扣除价款。

3.预缴增值税的纳税地点在在不动产所在地，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.预缴增值税时必须取得加盖印章的《电子缴税凭证》作为完税凭证，以便将来抵减应纳税额。

5.对预收款预缴增值税时，不得开具。

因此，湖南吉祥房地产开发公司2016年6月预缴预收款增值税，可以选择简易计税方法计税，按照5%的征收率计算。应交增值税=21,000.00/（1 5%）*3%=600（万元），并不得开具发票。