土地增值税清算当年企业所得税汇算清缴出现亏损可以结转以后纳税年度弥补或退税-凯发游戏

编者按：近期，国家税务总局印发《国家税务总局关于开发企业土地涉及有关问题的公告》（国家税务总局公告2010年第81号）文件，文件规定清算当年企业出现亏损可以结转以后纳税年度弥补或退税。与《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）规定，土地增值税清算后注销的，如注销当年汇算清缴出现亏损才可退税，存在重大政策变化。房地产开发企业务必高度关注政策变化，总局岁末给房地产开发企业的不可不收。

案例概况

北方吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）自2007年成立以来，因种种原因开发的四个在2016年进行土地增值税清算后均亏损，在进行2016年度企业所得税汇算清缴时多缴的企业所得税是否可以申请退税？

税务分析

一、政策依据

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）。

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2010年第81号）。

二、实务分析

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第五条规定，企业每一纳税年度的总额，减除不征入、收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第十条规定，企业所得税法第五条所称亏损，是指企业依照企业所得税法和本条例的规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。

小结：企业发生的亏损只能在用本企业以后年度的所得弥补，且结转年限最长不得超过五年。

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）第一条规定：房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

小结：自2010年起，房地产开发企业注销当年汇算清缴出现亏损，应对其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款申请退税。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2010年第81号）规定：

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）　　

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用，以及是否存在后续开发项目等情况。

四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）同时废止。

总结：由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的税务处理应按以下规定进行纳税处理：

1.自2010年1月1日起2016年1止，房地产开发企业注销当年汇算清缴出现亏损，应对其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款申请退税。

2.自2016年1起，房地产企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以申请退税。申请退税的时间由原来的房地产企业注销时，前移至开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目时。

需要注意的是：有无后续开发项目是判断退税的标志。后续开发项目，包括正在开发以及中标的项目，切忌不可曲解。

3.多缴企业所得税的计算方法延续了国家税务总局公告2010年第29号文件精神，正确计算多缴企业所得税额是房地产企业做好土地增值税清算涉及企业所得税退税等税务处理的关键，少计了企业受损，多计了存在被查出补税、受罚的。

4.2016年81号公告发布执行前已经进行土地增值税清算，《81号公告》发布执行后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照《81号公告》第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。《81号公告》发布执行后，企业应抓紧向主管税务机关提出退税申请，并按要求提供相关资料。

三、案例解析

吉祥公司2016年完成土地增值税清算，导致2016年企业所得税汇算清缴亏损，若吉祥公司已无后续开发项目，则可按照《81号公告》的规定计算多缴企业所得税税款，并申请退税；若有后续开发项目，其亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补，到弥补期满，存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，可按《81号公告》规定申请退税。

房地产开发企业必须认真学习81号公告，该文实在是总局在2016年岁末发的福利，不看要后悔呀！