增值税疑难问题一之(三):跨地区转让不动产,这些相关问题你看过几个吗-凯发游戏

其实转让不动产，这儿是相较于房开企业销售开发的不动产，是不同的计税规则。即使自己建的，也不能按房开企业销售不动产的计税规则来套用，由此，我们还真需要特别清晰的关注一下，有哪些适用情形是这样的：

注：上表中的旧不动产指2016年前取得的不动产，新不动产指2016年取得的不动产（含自建方式形成的不动产）

在这儿我们要确定如下几个概念：

（1）什么是“取得”

在国家税务总局公告2016年第14号中规定：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

（2）如何差额扣除

非自建、选择简易计税方法的情形是可以差额扣除的，注意啊，并没有说明是前、营改增后的差异，只要是营改增后转让计算，都是可以差额计算增值税的。但是差额扣除是需要提供的：

按规定从取得的全部价款和价外中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：（一）税务部门监制的。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。

那这儿就有问题了，这些凭证如何跟上面的“取得”进行对应呢？

（3）跨地区销售不动产时的发票开具与税款缴纳

《国家税务总局关于改征增值税委托局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函(2016)145号）规定：纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。

其实关于这一点，不涉及跨地区的也是这样操作的，对于已实施自开专用发票试点的鉴证服务和建筑服务、住宿业服务的企业来讲，也仍是要依照此规定实施的，找地税机关对接此项业务。所以大家看到，对于异地的来看，都是定的征收率5%，这就是分不清的节奏，因此采用的简化的处理方式。

小编也不作多猜测了，直接找了两个务机关的意见：

与税务机关的意见中：

上海的意见是自开具，小规模纳税人代开具，但享受项目的除外。

河北国税的意见是一般纳税人自开具，小规模纳税人普通发票自开具、专用发票代开具的方式，河北国税的意见比较的正统一些的。感谢猫咪老师与姜米老师的咨询意见。

但是我们还要考虑一个问题，即地税机关代征税款的问题，这个代征并不是能够征全部的，我们来看看国家税务总局公告2016年第14号的表述：

一般纳税人转让取得的不动产，虽分4月30日前与5月1日后的情形，但在预缴税款的计算上却是一样的，向地税机关预缴税款，如果用的是简易计税方法的，那预缴的增值税和计算申报的是一样的，如此延伸小规模纳税人，那也是一样的。如果是一般计税方法的，那预缴与计算申报是无法匹配的，这一点需要关注到，地税机关代征的并不是最终的结果。

关于这一点，我们就基本清楚如何代开或缴纳（预缴）税款了，这是有利的参照样本。

（4）个人转让不动产或出租不动产可以申请代开增值税专用发票用于抵扣了

关于这一点，大家基本上都知晓了，因此这也是有利于我们的企业进一步降低。小编认为，计缴了税款就宜允许下一家抵扣，即使纳税人是其他个人，但不幸的是，对于机构，虽然你是全额计算了增值税销项或应纳税额，但现在还是不允许抵扣的。估计未来也会发生有利于纳税人的变化。

（5）迷惑的一个主要问题

还要讨论一下很重要的问题，即差额征税开具发票的问题。

比如营改增前取得不动产是80万元，营改增后转让价格是800万元，该一般纳税人选择简易计税方法（小规模纳税人没得选择只能用简易计税方法），计缴增值税的结果：

（800-80）/1.05*0.05=34.29万元，这个没有争议，争议之处在于是不是必须用“差额征税”功能开具专用发票，开具普通发票是800万元，也没有问题，但专用发票有抵税功能，在总局出版的书中认为是要按差额开具，税额只能是34.29万元，但是这个差额却并没有在财税【2016】36号文件中提出来，既然没有，那应允许全额，或许我们理解总局的书只是一个案例，而不是一个规定来看待。

当下，对于房开扣除土地仍可全额，转售自来水的差额全额开具，建筑服务分包的差额计税全额开具，都是得到认可较多或基本上没有争议，小编期待这个也要明确清晰，以减少理解上的执法争议。

最后补充一个，房开企业转让使用过的房屋，在土增下有相应的说法，但在增值税上还未明确，比如涉及一般计税方法差额扣除土地价款、老项目简易计税方面，也需要明确一个方法。