[修订]综合:免租期的财税处理技巧-凯发游戏

编者按：2018年了，各位开始逐步进行2017年度企业，从2018年起就汇算清缴时容易忽略的问题与大家讨论。现将房屋免租期的财税处理有关事项与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

一、基本规定

1.

纳税人提供建筑服务、服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2.企业所得税

纳税人取得租金，按照约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

3.

房产出租的，以房产租金收入为房产税的。

二、特别规定

1.增值税

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。

根据以上规定，出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。

2.房产税

《国家税务总局关于后房产税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，自2016年起，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、案例解析

案例：吉祥公司（）出租一栋房屋给如意公司，为2017年~2020年1，月租金10万元，2017年9月1日~为免租期，2017年9月1日、2019年、2020年1月1日分别收取租金120万元。

（一）处理

《——租赁》和《关于执行〈制度〉和相关有关问题解答〈二〉》规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认。

吉祥公司会计处理如下：

1.2017年

在免租期内也应确认租金收入，2017年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。

（1）9月1日

借：120

     贷：108.11

——应交增值税（销项税额）11.89

（2）12月31日

借：预收账款32.43

     贷：32.43

2.2018年

2018年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元）。

借：预收账款97.30

     贷：其他业务收入97.30

3.2019年至2020年

2019年至2019年，分别确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=98.18（万元），缴纳增值税=120÷1.10×10%=10.91（万元）。

（1）1月1日

借：120

     贷：预收账款109.09

           应交税费——应交增值税（销项税额）10.91

（2）12月31日

借：预收账款98.18

      贷：其他业务收入98.18

（二）税务处理

1.增值税税务处理（附加税费略）

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《财政部、税务总局关于调整增值税的通知》（财税〔2018〕32号）规定，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

因此，吉祥公司应分别于2017年9月1日确定增值税销项税额11.89万元，2019年1月1日、2020年1月1日确定增值税销项税额10.91万元，并给如意公司开具增值税专用。

2.企业所得税税务处理

（1）2017年

《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此，吉祥公司预收租金收入会产生会税差异。

2017年在上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-32.43=75.68（万元）。

（2）2018年

2018年在税收上确认租金收入0元，纳税调减97.30万元。

（3）2019年至2020年

2019年和2020年分别在税收上确认租金收入=120÷1.10=109.09（万元），纳税调增=109.09-98.18=10.91（万元）。

3.房产税税务处理

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

因此，吉祥公司收到房屋租金时需按规定缴纳房产税。

（1）2017年

2017年9月1日收到房租120万元，需计提房产税=（120-11.89）×12%=12.97（万元），并在申报期内缴纳房产税12.97万元。

（2）2018年

2018年未收到房租收入，不需缴纳房产税。

（3）2019年至2020年

2019年1月1日、2020年1月1日收到房租120万元，需计提房产税=(120-10.91)×12%=13.09（万元），并在申报期内缴纳房产税13.09万元。

参考文件：

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令512号）。

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）。

《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）。

思考：吉祥公司2017年缴纳的房产税是否按分摊在2017和2018年度企业所得税税前扣除。请说明你的观点和理由。

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