北京个人出租房屋要这样纳税了,综合税率的基数变了吗-凯发游戏

最近有一则新闻，说个人出租房屋降税费了，这主要是因为的免征的额度从原来的月3万元调整到了月10万元，当然这不是唯一原因，还有降负的考虑，在此笔者通过我们发生的一个代开的案例，来说明这个税是如何计算出来的。

但是关于此政策的规定，在税务的凯发娱发com官网并没有发布，真是可惜，要不要让我们学习一件政策这么费劲呢。

1.十万元是从2019年开始的

依据《国家税务总局关于小规模免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定：

一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。

小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形取得的销售额免征增值税。

四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金，可在对应的内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

2.新的规则梳理

个人出租住房：月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照2.5%的综合征收率来征收；而月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照4%的综合征收率来征收。

注：此处所说的不含税，是指作为小规模纳税人待遇的自然人，适用的增值税征收率是3%，即含入是103000元，不含税=103000/1.03=100000元，即<=10万元时是的，以下是包括本数的。

个人出租非住房：月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照7%的综合征收率来征收；而月租金收入（不含税）在10万元以上的，依然按照12%的综合征收率来征收。

3.案例说明

小编于2019年1月代开了48000元总额的发票，开具的是北京增值税普通发票，金额是48000元，是***，税额是***，合计48000元，没有问题，享受增值税的免税。

但是在计算税额时，却是需要按照不含税价格来计算的，依据财税【2016】36号文件：

5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

由于小编代开的发票是非住房的，因此在计算时涉及个税与，没有增值税与附加税费，因为增值税是免税待遇。

48000/1.05=45714.29元

由于低于10万元，属于免征增值税的标准，此时按照7%计缴综合税项，但是这儿有一个问题，我们在计算综合税率计算时，是用含税收入还是不含税收入呢？通常来讲，是用总额来计税的，但是小编遇到的代开发票情形是按不含税收入计算的，关于这一点，小编发现与我们的报道是不一样的，小编认为需要进一步确认一下。从小编落实的案例来看，在免增值税的情形下，在代征个税时，是用的不含税销售额来计算的，即税额部分不作为计税基数了。