【20190519 每日一税】综合:跨年租金收入税收怎么缴(上)-凯发游戏

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编者按：近几天，有不少老师咨询跨期房屋租金收入的税务处理。现将跨期房租收入的税务处理有关事项与大家探讨。

【案例概况】吉祥公司2019年向如意公司出租办公大楼每年租金360.00万元，限3年，双方约定吉祥公司于2019年1月1日一次性收取房租1,080.00万元，并开具专用，且房租全额收讫。

一、出租方的税务处理

一般地，发生的业务需要按进行处理。则吉祥公司2019年360.00万元、2020年利息收入360.00万元、2021年利息收入360.00万元，合计1,080.00万元。

（一）增值税处理

《、国家税务总局关于全面推开改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人提供服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据以上规定，合同约定吉祥公司2019年1月1日一次性收取如意公司3年房租，并开具收取房租的发票，则纳税义务发生时间为2019年1月1日。

因此，吉祥公司2019年1月收到2019年，2020年、2020年共3年的房租，应一次性于2019年2月期内申报缴纳增值税。

简而言之，跨年租金收入，提前开票收款，一次性申报缴纳增值税及其附加税费。

（二）处理

《中华人民共和国印花税暂行条例》（〔88〕国务院令第11号）及其实施细则的规定，纳税人签订财产租赁合同按合同所载金额0.5‰贴花。

因此，吉祥公司应按合同所载金额1080万元的1‰申报缴纳印花税。

（三）处理

跨年租金的企业所得税处理，有两种处理方法，全额确认收入和分期确认收入缴纳企业所得税。

1.跨年租金全额确认收入

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供、或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

因此，合同约定吉祥公司2019年1月1日一次性收取3年的房屋租金，2020年和2021年的房租收入应包含在内全额缴纳企业所得税，即2019年1月确认租金收入1,080.00万元缴纳企业所得税。

2.跨年租金分期确认收入

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因此，合同约定吉祥公司2019年1月1日一次性收取3年的房屋租金1080万元，可在2019年、2020年和2021年分别确认收入360万元缴纳企业所得税。

明天，我们继续讨论承租方的税务处理。

  今日看点   

1.跨年租金收入，增值税的纳税义务发生时间与企业所得税时间，可能存在差异，也可能相同。

2.提前收取跨年租金，企业所得税收入可以在收到租金当年全额一次性确认，也可以分期均匀计入租赁年度。

思考：吉祥公司2019年1月1日向如意公司出租办公大楼每年租金360.00万元，租赁期限3年，双方约定吉祥公司于2021年2一次性收取房租1,080.00万元，并开具增值税专用发票。吉祥公司如何确认企业所得税收入？请说明你的观点和理由。

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