分析:无偿赠与不动产个人所得税政策的矛盾与模糊-凯发游戏

一、无偿赠与个人所得税政策

（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）

第二条第二项：

“（二）关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题

条款失效〔受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

注释：条款失效，第二条（二）中“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”废止。参见：《国家税务总局关于公布全文失效废止 部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》国家税务总局公告2011年第2号。〕

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”

（二）《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）：

“四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格。”

（三）《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财政部国家税务总局公告2019年第74号）：

“二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号)第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。”

（四）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）：

“三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。”

二、概念分析

以上政策涉及三个概念：

1、不动产。（国税发〔2006〕144号）

2、房屋。（财税〔2009〕78号、财政部国家税务总局公告2019年第74号）

3、住房。（国税发[2006]108号）

（一）不动产

1、《不动产登记暂行条例》第二条第二款：

“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”

2、《担保法》：

“第九十二条 本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”

（二）房屋

《城市房地产管理法》第二条第二款：

“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”

（三）住房

《住宅建筑规范gb 50368—2005》（建设部 公 告 第385号 ）：

“2 术 语

2.0.1住宅建筑residential building

供家庭居住使用的建筑(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)，简称住宅。”

（四）分析

不动产的范围大于房屋

房屋的范围大于住房

 

三、核定征收政策的矛盾

1、受赠“不动产”对外销售不得核定征收。

国税发〔2006〕144号文件规定：

“在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收”

2、“住房”转让可以核定征收。

国税发[2006]108号文件规定：

“按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额”。

3、矛盾分析：

可以有两种理解：

（1）所有受赠不动产（包括房屋、住房），都不得核定征收。

（2）受赠住房可以核定征收。但其他受赠不动产不能核定征收。（注意：只是受赠住房。除受赠住房外的受赠房屋、受赠不动产则不得核定征收）

 

四、纳税义务产生环节（或者说发生时间）政策的模糊

（一）“房屋”在受赠时发生纳税义务。

财税〔2009〕78号文件规定：

“对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。”

（二）“不动产”受赠人再次转让时才发生纳税义务的规定已经废止，但是否在受赠时产生纳税义务？（没有规定。或者说政策模糊）

国税发〔2006〕144号文件规定：

“（二）关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题

条款失效〔受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

注释：条款失效，第二条（二）中“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”废止。参见：《国家税务总局关于公布全文失效废止 部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》国家税务总局公告2011年第2号。〕

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”

（三）模糊分析

1、“房屋”赠与的纳税义务产生环节规定是清晰的。（受赠环节纳税）

2、受赠“不动产”的纳税义务产生环节有几种理解

（1）因为废止了在再转让环节纳税，因此可以理解为在受赠环节纳税。（确实没有规定，更没有规定如何计算应纳税额）

（2）因为保留了不得核定征收的规定，而且没有规定新的纳税环节和计税方法，可以理解为仍然可以在再转让环节纳税（即受赠环节不纳税）。

（3）可以比照“房屋”在受赠环节纳税。

（4）故意放给具体政策适用环节把握，在具体执法时根据实际情况来探索适用。

（5）立法意图没有表达清楚。

 

五、可能存在重复征税

（一）重复征税的规定

财税〔2009〕78号文件规定：

“四、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格。”

（二）重复征税举例

假设张三在2000年购得房屋一处10万元

2020年赠与美女a，税务机关评估价格为1000万元。

依据财税〔2009〕78号第四条规定，受赠人美女a按照1000万元计算缴纳个人所得税。

美女a需要现金，在2020年底把受赠房屋变现1000万元。

根据财税〔2009〕78号第五条“减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”的规定，美女a要按照990万元（1000-10）再缴一遍税。

（三）重复征税政策分析

1、属于政策制定失误。

2、故意规定对免税赠与以外的赠与行为重复征税。

意图用重复征税阻止或打击恶意避税或偷逃税。（注意，只针对房屋）

 

六、免税的不动产范围模糊

免税只针对房屋赠与。

应该理解为：除房屋外的不动产赠与（比如土地、海域、林木等）不能免税。

但不动产、房屋、住房的范围到底是什么？

具体哪些赠与不动产可以免税，哪些赠与不动产应该征税，细究起来，可能仍然模糊。

例如：

这样子以“房屋”定义房屋，让人糊涂：

《城市房地产管理法》第二条第二款：

“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”