土地增值税清算单位确定的依据-凯发游戏

按规定土地要，如果一个地产公司只有一个，且该项目只开发一期，那么清算单位的确定就很简单了。但现实中往往一个公司会有很多项目，每个项目又要分很多期进行开发，那么清算单位的确定相对来说就要复杂一些。之所以要搞清楚这个问题，是因为清算单位的确定直接到企业的的高低。

《暂行条例实施细则》规定，土地增值税以房地产的最基本的核算项目和核算对象为单位。这样的规定过于原则，在实际工作中很难把握，于是国家税务总局在出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中，对清算单位又做了进一步的明确。该通知第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。”显然该规定比《土地增值税暂行条例实施细则》要具体的一些，但也存在一些模糊不清的情况，核心是对“国家有关部门”的理解。因为房地产开发过程中需要批准的国家有关部门有很多。如发改委、规划局、城建局等，究竟应以哪个部门的许可为准？各务机关根据自己对187号文件的理解做出了不同的规定。大体可以分为三类。

1. 以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》作为确定清算单位的依据。

但《建设用地规划许可证》只给出了土地的位置、范围、用地性质及其他相关的指标。至于房地产公司在这块土地上开发的项目是如何分期的，规划许可证并没有载明的。并且通常一个房地产开发项目只有一个《建设用地规划许可证》。以《建设用地规划许可证》作为清算单位，可能会因清算单位过大，清算过于复杂，影响税款的及时准确入库。

2. 以规划部门颁发的《建设工程规划许可证》，以及以门颁发的《建筑许可证》作为确定清算单位的依据。

但《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》仅是项目建设前的报建手续，其只有土地上的建设工程，而不是项目本身。以《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》作为确定清算单位的依据，其结果与以《建设用地规划许可证》刚好相反。可能会产生一个项目被划分成若干清算单位。

3. 以发改委立项的《固定项目备案证》或《投资项目核准证》作为确定清算单位的依据。

4、将几个部门颁发的各种许可证作综合评判的依据，确定清算单位。