分析:房产税纳税人的灰度-凯发游戏

一、纳税人的规定

《房产税暂行条例》：

“第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。”

〔参考：土地使用税纳税人

《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第15号）第四条：

“四、关于纳税人的确定

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”〕

二、纳税人的种类

“前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人）”

1、产权所有人

2、经营管理单位

3、承典人

4、房产代管人

5、使用人

三、纳税人之间的关系

“第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”

1、房产税由产权所有人缴纳

2、产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳

3、产权出典的，由承典人缴纳

4、产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳

四、纳税人之间关系的理解难点

“产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”

（一）房产所在地

“产权所有人、承典人不在房产所在地的”

1、参考理解

《房产税暂行条例》：“第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。”

2、广义理解

房产所在地省，市，区，县，镇。

3、狭义理解

房产的具体地址。

比如，产权证上登记的地址。

（二）产权未确定

《民法典》这样确定产权

1、 登记

（1）第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

（2）第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

（3）第二百一十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

2、权属证书

第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

（三）租典纠纷未解决的

1、租

《民法典》：

“第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

2、典

《典当管理办法》（商务部 公安部 令 2005年第8号）：

“第三条 本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物 抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

本办法所称典当行，是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。”

五、分析

房产税规定了五类纳税人，意图很明显，让相关纳税人承担连带责任。

只要纳税义务出现不确定风险，就规定“由房产代管人或者使用人缴纳”。

保证了征管效率。

六、结论

1、房产出租，房产税由谁承担有争议的，属于“租典纠纷未解决”

依法由“使用人缴纳”。

2、“房产所在地”，可以狭义理解。

3、“产权未确定”，根据“登记”、“权属证书”判断。

七、土地使用税的纳税人

1、建议：参考房产税纳税人理解。

2、与房产税纳税人规定的主要差别是：“租典纠纷未解决”。

这个差别，可能导致税务机关在征管效率上不如房产税。

八、举例：

例一

甲签购房合同，取得房产控制权，但没有办理权属证书。（产权未确定）

甲把房产出租给乙。

谁是房产税的纳税人？

分析：

1、没有登记，没有权属证书，属于产权未确定。（使用人是纳税人）

2、哪一个使用人是纳税人？

（1）甲是使用人。（使用房产用于出租）

（2）乙是使用人。（实际使用）

例二

原房产所有人因为购房合同导致房产所有权变更，失去了对房产的控制权。

但因为没有变更登记和权属证书，仍然是《民法典》承认的房产所有人。

原房产所有人是否仍有可能被判定为纳税人?

分析：

可以按照这个规定：产权所有人“不在房产所在地的”，由房产代管人或者使用人缴纳。

把这种产权人排除在外。

九、灰度

1、纳税人之间并不是连带责任。

2、年代久远，一些概念、事实、法律关系已经改变，容易出现歧义。

比如：全民所有与经营管理单位，承典人与典当，产权所有人与物权人等等。

3、一些概念本身就会有歧义。

比如：房产所在地，使用人等等。

4、一些概念是模糊的。

比如：产权未确定，租典纠纷等等。

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附：

以下去年八月发的公众号文章，代表当时的认识。一起列出来，供参考。

分析：民法典下房产税纳税人的判定

税收实战 2020-08-11

一、房产税纳税人的核心概念是“产权”。

1、房产税由“产权所有人”缴纳。

2、“产权未确定”由房产代管人或者使用人缴纳。

〔《房产税暂行条例》：

“第二条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”〕

二、房产税条例中的“产权”概念，应该和《民法典》中的“所有权”类似。

我们比对一下：

1、房产税条例中：“产权所有人”、“产权未确定”，指的应该就是所有权。

2、《民法典》中物权包括：“所有权、用益物权和担保物权”。

〔《民法典》：

“第一百一十四条　民事主体依法享有物权。

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”〕

三、不动产物权的确定依靠“登记”和“权属证书”。

《民法典》：

1、 登记

（1）第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

（2）第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

（3）第二百一十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

2、权属证书

第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

四、房产属于《民法典》中的不动产，房产税条例中的产权属于《民法典》中物权的所有权。

因此，房产税条例中房产的产权确定需要依据房产（不动产）“登记”和“权属证书”。

五、房产税纳税人的判定标准分析

1、进行登记、有权属证书的，属于房产税条例规定的“产权所有人”，是纳税人。

2、房产没有登记、没有权属证书，属于房产税条例规定的“产权未确定”，应该由使用人缴纳。

六、接着会出现的问题举例：

甲签购房合同，取得房产控制权，但没有办理权属证书。（产权未确定）

甲把房产出租给乙。

谁是房产税的纳税人？

分析：

1、没有登记，没有权属证书，属于产权未确定。（使用人是纳税人）

2、甲是使用人。（使用房产用于出租）

3、乙是使用人。

4、哪一个使用人是纳税人?

同时，原房产所有人因为购房合同导致房产所有权变更，失去了对房产的控制权。但因为没有变更登记和权属证书，仍然是《民法典》承认的房产所有人。

原房产所有人是否仍有可能被判定为纳税人?（房产税由产权所有人缴纳是基本规定）