手把手教您开底稿系列06:投资性房地产-凯发游戏

第一步取数，看账，要报表，催资料，帐表数据对齐，就不多说了，可参考以往系列。

两种模式下共有程序

第二步，鉴于之前讲过在建工程与固定资产，一样的就一笔带过了，长期资产的思路大同小异，主要讲讲小异。

投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式(同一会计主体对其所有的投资性房地产只能采用一种后续计量模式)。

两种模式下共有程序：产权证明核对、资产监盘、增减核查都讲过，稍微提一嘴，复核投资性房地产租金收入，收租金，贷其他业务收入，所以这个事也甩给收入底稿。

测租金，就看合同咋写呗，就是加减乘除的事，一是要留意权责发生制，分摊到该分摊的期限，而不是现金啥时候流啥时候做账。

二是留意价格的合理性，买房租房的打工人，对房地产价格大致还是有感知的，再不济跑周围问一问，查一查，看一看买房租房app。

产权产权

投资性房地产应当能够单独计量和出售，没有完全产权的一般情况下不应计入投资性房地产。

如果已出租的房屋建筑物没有法律上认可的产权，且办理产权证书存在法律上的实质性障碍的，则不可能满足“能够单独计量和出售”的条件，自然也就不能确认为投资性房地产，例如建立在租入土地上的房屋建筑物。

另外，建立在划拨土地上的房屋建筑物，即使用于出租，也因为不满足该条件而不能确认为投资性房地产。

成本模式特有程序

第三步，成本模式特有程序。采用成本模式计量的投资性房地产，3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备。

故而审计需要测算折旧与测试减值，成本模式其实就是固定资产那样的模式，这个好搞，不多讲。

公允价值模式特有程序

第四步，公允价值模式特有程序。在会计上，采用公允价值模式计量的投资性房地产， 3 个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备，但是允许以公允价值计量（这不废话）。

以公允价值计量，那审计要做的便是，复核资产负债表日的公允价值。

在实务中，由于估值的专业性，除非可直接从活跃市场上取得同样的资产或负债的交易价格信息，否则一般均会利用资产评估师等专业人士的工作。

毕竟会计、审计领域以外的，都是注册会计师的专家。这一块是审计的重难点，企业可以通过公允价值变动进行盈余管理，评估增值计入“公允价值变动收益”科目可直接提高账面利润，反向操作通过评估减值可达到平滑利润的目的。

模式转换

第五步，在会计上，成本模式是可以转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。在我国目前房地产市场环境下，投资性房地产公允价值普遍高于成本价值，多数企业投资性房地产由成本模式转为公允价值计量后，其早期购入的房地产的公允价值往往是成本的数倍。增值部分计入“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目，从而增加所有者权益和总资产规模，降低公司资产负债率。

此外，投资性房地产规模提升后也为公司向银行、信托等金融机构进行抵质押融资、拓宽融资渠道和提升授信额度提供了空间。

投与非投互转

第六步，审核投资性房地产与非投资性房地产互转。在会计上，借差都计公允价值变动损益，非转投贷差计其他综合收益，投转非贷差依旧是公允价值变动损益。虽然转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，不影响当期利润，但所有者权益规模将增加。

且在后续计量时，公允价值持续增加有益于资产负债表及利润表表现。而在房地产价格下行时，及时收回出租物转为固定资产可以降低后续投资性房地产公允价值变动损失对当年利润的不利影响。

审计需特别关注转换是否具有商业实质，检查转换依据是否充分，是否经过有效批准，转换日是否正确。

评估评估

最后，分享一下中债资信的评估科普。

这里是用浅显的大白话，手把手教您开底稿系列06，绝不断更，共同成长，写尽每一个报表项目。以上均为个人浅见，不构成专业意见，请保持职业判断。