土增税:土地成本的扣除与应税收入的确定-凯发游戏

企业在计算土增税时, 如何确认应入，如何扣除土地, 本不是问题。但是,由于在计算时,允许自销售额中扣减土地成本,导致在确定土增税的应税和土地成本时,经常出现很大分歧。

本文基于一个案例和有关法规，分析如何处理，更符合有法的规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。包括以下问题：

一、一个简单的案例

二、增值税的销售额

三、土增税的应税收入

四、土增税可以扣除的土地成本

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

（一）符合有关规定的方法

（二）三种的确认方法

一、一个简单的案例

为便于说明问题，举一个简单的例子。a房地产公司拿地成本是109万元，取得政府部门开具的合法。销售房地产的含税收入是218万元，增值税适用一般计税方法，增值税是9%。

不考虑其他因素，基于这个案例，分析增值税的销售额，土增税的应税收入，土增税可以扣除的土地成本等容易出现分歧的问题。之所以出现分歧，主要是因为增值税应税销售额的计算方式。

二、增值税的销售额

a公司含税销售额是218万，但是增值税的销售额是多少？销项税额是多少？按照常用的计算方式，销售额应该是200万，销项税额是18万。

218/(1 9%)=200万

200*9%=18万

但就房地产企业而言，有特殊规定。

根据《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产增值税征收暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）第4条的规定，a公司应按照取得的全部价款和价外，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（218-109）/(1 9%)=100万。

a公司的销项税额是：

（218-109）/(1 9%)*9%=9万

不考虑其他收入和支出，a公司的增值税应纳税额是9万元。

之所以按照上述的公式计算，是因为房地产企业支付土地价款时，取得的票据，不是可以抵扣进项税的法定票据，无法用“扣税法---抵扣进项税”的方法，抵扣土地成本际包含的增值税。但是，土地成本在房地产企业成本中，占有很大的比重，如不能抵扣与土地成本有关的进项税，将土地成本作为增值税的，不符合增值税基本原理，房地产企业也无法承受。所以，用“扣额法---扣减销售额”的方式，解决对房地产企业土地支出征收增值税的问题。

尽管“扣额法”不是常用的“扣税法”，不是抵扣进项税，但是对纳税人而言，对增值税应纳税额的影响，是一样的。

按照现行的计算方法，a公司应纳增值税9万元。

假定109万中含有9万元进项税，用一般的销项税减去进项税的应纳税额计算方法，应纳税额也是9万元（18-9）。

因此，a公司按照18号公告的方法计算应纳增值税，实际是扣掉了土地成本中含有的增值税。

三、土增税的应税收入

尽管增值税的销售额是100万，但是土增税的应税收入是多少呢？也是100万？

不能这样简单地理解，需要看土增税的有关规定。

《关于后若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。

就a公司而言，其含税销售额是218万，但是计算的销售额是100万，增值税销项税额是9万，那么土增税不含增值税的应税收入到底是多少？可以有3个选项：100万、209万、200万。

100万是因为自销售额中扣除土地成本，得出的增值税应税销售额，不应作为土增税应税收入。

209万，是按照含税销售额218万减去9万的增值税销项税额，得出的结果。但是，这9万元的销项税额，不是含税收入中的全部税额，209万中，实际含着9万的增值税。

彻底不含增值税的销售额是200万，最符合70号公告对土增税应税收入的定义。

所以，我们认为a公司的土增税应税收入是200万。

四、土增税可以扣除的土地成本

在土增税应税收入是200万元的情况下，a公司可以扣除的土地成本是多少？

109万还是100万？

还是要看土增税的有关规定。

、国家税务总局《关于营改增后 土地增值税 计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称43号文）第3条规定：“ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

根据上述规定，支付的109万土地价款，如果扣除了其中包含的增值税9万元，可以扣除的土地成本就是100万元。如果没有扣除其中的增值税，可以扣除的土地成本就是109万元。

那么，到底有没有扣除土地成本中的增值税9万元？

尽管a公司没有用抵扣进项税的方式，扣除9万元，但是用“扣额法”，还是自销项税额18万中，抵扣了9万元，所以，纳税人的销项税额才剩9万元。a公司按照18号公告计算的应纳税额是9万元。

如果a公司可以抵扣进项税，进项税是9万元，销项税是18万元，应纳税额也是9万元。

所以，a公司在按照18号公告计算增值税时，上抵扣了土地成本中的增值税9万元。

如果a公司按照常用的方法，计算增值税，则其土增税应税收入是200万元，其可以扣除的土地成本就是100万元。

因此，在a公司应税收入是彻底不含增值税的200万元时，其可以扣除的土地成本，也是不含增值税的100万元。

五、土增税确认应税收入与土地成本的方法

根据上面的分析，概括一下确认土增税应税收入与土地成本的方法，并分析常见的另外三种方法之不合规之处。

（一）符合有关规定的方法

根据上面的分析，在房地产企业按照18号公告计算增值税的情况下，在确认土增税的应税收入和可以扣除的土地成本时，最符合土增税规定的方法是：

按照彻底不含增值税的收入，确认应税收入；

按照不含增值税的土地支出，确认可以扣除的土地成本。

就案例中的a公司而言，土增税应税收入是200万元，可以扣除的土地成本是100万元。

（二）三种错误的确认方法

引发争议的，还有另外三种方法：

第一种方法：209万元，土地成本确认109万元；

第二种方法：收入确认209万元，土地成本确认100万；

第三种方法：收入确认200万元，土地成本确认109万。

第一种方法，尽管收入与成本各增加9万，看似增值额一样，但因为房地产企业的土地成本可以加计扣除，实际的增值额还是少了，导致少缴土增税。

第二种方法，纳税人多确认9万收入，导致多算增值额，多算土增税。

第三种方法，纳税人多扣除土地成本9万元，少缴土增税。

所以，按照彻底不含增值税的方式确认土增税应税收入，按照已经扣除增值税后的土地成本，确认可以扣除的土地成本，才符合增值税、土增税的有关规定，达到既不少缴土增税，也不多缴土增税的效果。