上市公司单独以土地使用权投资,将面临土地增值税畸高税负!-凯发游戏

2022年2月19日长春欧亚集团股份有限公司发布关于以土地使用权向子公司增资的公告，笔者详细阅读，并对其中涉税事项进行了分析，尤其对上市公司单独以土地使用权投资子公司的增值税征免政策进行了详尽分析。

信息资料：来自于上海证券交易所网站

证券代码：600697证券简称：欧亚集团公告编号：临2021—037

长春欧亚集团股份有限公司关于以土地使用权向子公司增资的公告

公司申明：本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

一、重要内容提示：

投资方：长春欧亚集团股份有限公司（以下简称公司）

增资标的名称：长春欧亚卖场有限责任公司

增资金额：61,710万元，其中5,185万元计入注册资本，56,525万元计入资本公积。

根据经营发展需要，长春欧亚集团股份有限公司（以下简称公司）以持有的土地使用权向子公司长春欧亚卖场有限责任公司（以下简称欧亚卖场）增资61,710万元，其中5,185万元计入注册资本，56,525万元计入资本公积。

二、评估情况

该宗地位于长春市开运街196号，面积合计177,995.70平方米，其中：商业用地编号为“长国用（2002）字第040125515号”，终止日期2040年7月25日，用途为商服，使用权类型为出让，土地面积为92,974平方米；工业用地编号为“长国用（2001）字第040122610号”，终止日期2040年7月25日，用途为工业，使用权类型为出让，土地面积为85,021.70平方米。

以2021年月31日为基准，辽宁众华资产评估有限公司采用市场比较法对公司的商业和工业用地价值进行评估，并出具了众华评报字[2021]第112号《资产评估报告》，评估价值为61,710万元。

三、增资后的注册资本

本次公司以土地使用权向欧亚卖场增资61,710万元，其中5,185万元计入注册资本，56,525万元计入资本公积。增资后，欧亚卖场注册资本由52,852.50万元增加到58,037.50万元。公司出资由20,958.75万元增加到26,143.75万元，注册资本占比由39.66%变更为45.05%；长春亚商实业有限责任公司出资10,935.00万元，注册资本占比由20.68%变更为18.84%；自然人共出资20,958.75万元，注册资本占比由39.66%变更为36.11%。

从以上公告展现的信息分析，欧亚集团股份有限公司以土地使用权出资向其子公司长春欧亚卖场有限责任公司增资，提高其在子公司出资份额比例。笔者就上述事项进行涉税分析：

一、增值税

根据财税【2016】36号《营业税改征增值税试点办法》第十条、第十一条规定，纳税人销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，以土地使用权增资子公司行为应当按规定征收增值税，依照财税【2016】47号文规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。同时，可按差额开具增值税专用发票，由子公司来抵扣进项税额。因本例中土地使用权原价未披露，笔者不再具体计算。

二、企业所得税

根据财税【2014】116号规定，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。欧亚集团股份有限公司以土地使用权增资子公司产生的企业所得税可以分期在不超过5年的期限计人应纳税所得额并计算所得税。

三、土地增值税

1、根据《中华人民共和国土地增值税条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

2、财税〔2015〕5号《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》作废了原财税字【1995】第48号第一条“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”的规定，而财政部税务总局公告2021年第21号《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》第五条的规定是“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”，该规定强调的是改制重组时的房地产投资，即21号公告中第一、二、三条分别列举的改制、合并、分立（但笔者认为应包括财税【2009】59号文件规定的相应各种重组类型和国家税务总局2015年第40号公告中的第一种类型的资产划转重组），因此，本例中股份公司对子公司的投资不构成改制重组，不能享受免税政策，应缴纳土地增值税。

3、如何计算因单独使用土地使用权投资的土地增值税呢？根据国税函发〔1995〕110号《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知》第六条第（一）项规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

因此，如果上述土地使用权在投资时仅单独以土地使用权投资，则只能按此规定计算，其可以扣除项目仅为支付的地价款、相关的费用和税金，而不能按评估价计算扣除项目、或按购置发票所载金额计算扣除，后二者都是对转让旧房或建筑物的扣除项目的规定，因此单独转移土地使用权的土地增值税税负将会畸高。

四、受资方的契税：

由于子公司并非增资方的全资子公司，因此不能享受财政部税务总局公告2021年第17号《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》中关于资产划转的免税规定，因此应按确认的评估价作为成交价来缴纳契税。

笔者重点对单独转让土地使用权的土地增值税税收事项进行了分析，目的是提醒单独转让土地使用权的行为将面临畸高的土地增值税的税收负担。