土地增值税清算之扣除项目分摊步骤及要点-凯发游戏

土地中的分摊通常需要三个步骤，笔者下面做一简单介绍：

一、首次分摊

分摊内容：土地；

分摊对象：各类型开发产品、打算出租的和自用的开发、建成后产权属于企业、或产权不明确的、或打算有偿出售、或无偿赠送给给国家机关事业单位以外的公共配套设施。

分摊方法: 1、按期开发的通常具有明显的占地界线，因此应按占地面积法；2、同期开发的因其各类型开发产品通常不具有明显的占地界线或无法准确合理辨识和量化占地面积的，通常应按法分摊土地成本。

二、二次分摊

1、归集各分摊对象的直接成本，并按成本专属性将同栋楼或同一类型建筑物的拆分为成本和专有成本，如在同一开发产品中存在不规则建筑物且可能适用不同征依据的，可按层高确定分摊系数。在剔除专有成本后，按共有成本按确定的分摊系数（面积或体积）对应进行成本分摊。

2、分摊内容：

（1）土地征用及拆迁费：分摊可参照前述首次分摊中的土地购置成本在各成本分摊对象间进行分摊，占地界线明确并可准确量化的，按占地面积法，无法准确合理辨识和量化占地面积的应按分摊对象的建筑面积进行分摊。需要注意的是，对回迁房在建设过程中未进行核算处理，按拆迁要求，在分配后回迁户后才确认的，应将该部分确认的土地征用及拆迁费在各分摊对象间进行补充分配。

（2）前期工程费、间接开发费、基础设施费：三者均属于间接开发成本，应在剔除相关后将其在不同类型分摊对象间按面积进行合理分摊。需要注意的是，在核算并分摊时应注意把握按照《建设工程规划许可证》《建设用地许可证》或相关部门规定的“红线”外三项不得参与分配。

（3）建筑安装工程费：对建筑安装工程费主要是按照合预决算报告、测绘报告、结算报告、税务等按分摊对象进行确认，通常按建筑面积进行确认其直接成本，防止与相关间接成本混淆而导致重复计算成本。需要注意的是，如将原属于公共配套费的公共配套设施确定为成本分摊对象时，也应将其建筑安装工程费进行单独核算，确定其直接成本和相应面积并参与其他间接成本的分摊。

（4）公共配套设施：前已述及，公共配套设施的分摊首先要确定公共配套设施费的权属，按照国税发【2006】187号文件规定的三种类型，并兼顾国税发【2009】31号文件规定的四种类型，首先将公共配套设施费分类为分摊对象或非分摊对象，如属于分摊对象，则应准确核算其各自成本，并参与土地成本和其他间接成本的分摊，并按分摊后的成本确定其计税成本；如属于非分摊对象，则按照公共配套费将其发生的成本在其他分配对象间进行分配。需要注意的是，公共配套设施费在清算时已按移交全体业主确认权属并已在各分摊对象间进行了分配，但在清算后开发企业又将其出售的，应将该部分已分配的设施费重新确认后，按照新的增值额和适用，防止因此而承受较大。

三次分摊：

分摊内容：土地购置成本和开发成本

分摊对象：各类分摊对象的已售和未售面积

分摊方法: 按面积分摊法将前两步分摊的土地购置成本和开发成本在已售和未售面积间进行分摊；按各类型已售项目期间费用；按各类型已售成本计算可扣除税金及附加，需要注意的是，采用增值税一般计税方法核算税金的，如无法准确核算各项目对应承担的税金和附加，可按国家税务总局公告2016年第70号的规定按实际预缴的增值税对应的城建税和附加扣除，采用简易计税的通常可以准确按项目核算对应的税金，因此可按实际核算的税金附加扣除。