土地流转方式及税务处理(1):土地无偿划转-凯发游戏

土地是国家重要的。土地的流动性直接影响国家的财政。因此，国家法律对于土地流动方式都有严格的法律规制。企业或个人都应当按照法律规定的方式和流程流转土地，同时也要充分考虑不同土地流动方式的税务处理情况，以及情况，以便最终确定土地流动方式。

一、土地划转

（一）土地划转基本含义

土地流出方基于合理配置土地资源从而土地利益最大化的考虑将其名下的土地无偿转让给土地流入方。比如，由a公司成立全资b，a公司与b公司签订协议，将该地块w按账面净值划转到b公司名下的土地无偿划转协议。　　

（二）土地划转的税务处理 

通过土地划转方式进行流转，土地流出方和土地流入方的税务处理情况，具体如下：

1、土地流出公司需缴纳的

①

根据、国家税务总局公布了《关于全面推开改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)第十四条 下列情形视同销售服务、或者不动产：

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据以上文件第二条，应视同销售缴纳增值税。

《关于进一步明确全面推开试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第（二）项规定：“转让2016年前取得的，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

②城建税、（含地方），需缴纳的城建税、教育费附加

③，按印花税产权转移书据万分之五缴纳印花税。　

④

《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5)第四条规定:“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于开发企业。”因此，非房地产公司暂时不需要征收土地增值税，而房地产公司需缴纳土地增值税。　　

⑤根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接的之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性，且划出方企业和划入方企业均未在上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。第二，划入方企业取得被划转股权或资产的，以被划转股权或资产的原账面净值确定。第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

根据以上政策规定，因此土地流出公司按账面净值将土地资产划转到土地流入公司，土地流出公司不需缴纳企业所得税。　 

2、土地流入公司需缴纳的税种　　

①

《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”根据以上文件，土地流入公司接受土地流出公司划转土地资产，不需缴纳契税。　　

②印花税

土地流出公司是将其名下的土地资产无偿划转土地流入公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。