土地流转方式及税务处理(2):通过企业分立，实现土地转让-凯发游戏

土地是国家重要的。土地的流动性直接影响国家的财政。因此，国家法律对于土地流动方式都有严格的法律规制。企业或个人都应当按照法律规定的方式和流程流转土地，同时也要充分考虑不同土地流动方式的税务处理情况，以及情况，以便最终确定土地流动方式。

一、土地划转      

土地划转及其税务处理，具体见：邓森原创：土地流转方式及税务处理（1）：土地无偿划转

二、企业分立，土地转让

如果土地归属一企业名下，该企业进行分立，分成两个或以上企业，将土地随同企业分立转让到一分立的企业，最终实现土地流转。这也是一种土地流转方式，尽管操作流程有些复杂与繁琐，但税负可以有效降低。

通过企业分立实现土地转让的税务处理，具体如下： 

1、被分立公司需缴纳的税费

①

、国家税务总局公布了《关于全面推开改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文) 附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第(二)项不征收增值税：第5点.在过程中，通过、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的、和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、转让行为。根据以上文件，不缴纳增值税。

②城建税、（含地方）

既然增值税不缴，也不缴纳城建税、教育费附加（含地方）。　　

③

《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183 号）第三条规定“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”；根据文件，产权转移书据免交印花税。　　

④

《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第三条规定，按照法律规定或者约定，企业分设为两个或两个以上与原企业主体相同的企业，对原企业将转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。因此，分立前后企业有任何一方是房地产企业的，都要依法缴纳土地增值税；如果分立前后均不是房地产企业的，暂时不缴增值税。

⑤

根据财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，适用特殊性税务处理的企业分立的条件为：（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性；（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；（4）被分立企业所有股东按原持股比例取立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。同时满足上述条件的企业，可按以下规定进行税务处理：（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的，以被分立企业的原有计税基础确定；（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。（5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或，并调整相应资产的计税基础。判断是否属于重组，因分立时未发生非股权支付额，且满足其条件，应认定为免税重组。免缴纳企业所得税。　

2、分立企业需缴纳的税费

①

《财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财税2021年第17号 ）第四条规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。根据以上文件，公司分立，不需缴纳契税。　　

②印花税

《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）第三条规定“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”；根据文件，产权转移书据免交印花税。

总之，通过企业分立实现土地转让，如果要实现税负成本最小化，从被分立企业的角度来看，增值税需要注意土地与相关债权、负债及劳力一并转让，土地增值税需要注意分立前后投资主体不变且不是房地产企业，企业所得税注意适用特殊税务处理的条件；从分立企业的角度来看，契税注意分立前后企业投资主体不变等。